第二章　业主入伙的管理

第一节　业主入伙的认知

认知1：业主入伙在物业管理中的意义

认知2：物业管理中业主入伙的定义与新入伙小区的特点

备注：（1）由于分期开发的小区，在小区入伙时往往工程并未完全结束，所带来的噪声、粉尘、闲杂人员等，对新入伙小区的正常生活有着较大的影响。

（2）由于施工滞后的原因，有些小区在交楼入住时还没开通有线电视、电话、网络等，给前期入住的业主带来诸多不便。

（3）由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修的队伍也较多，这时，进入小区的人员构成十分复杂，难免会混入一些作案人员，给小区的安全管理带来隐患。

认知3：新入伙小区管理的重点

新入伙小区管理的重点如下图所示。

1.安全管理

新入伙小区由于外来人员多，正常生活与施工同时进行，安全技防设施尚未正常使用，存在着极大的安全隐患。另外，新入住小区的车辆管理系统往往未完善，而此时外来的车辆又往往比较多，因而极易发生车辆损坏或丢车现象。因此，做好小区治安安全管理、工地安全生产管理、小区消防安全管理、小区车辆安全管理就显得十分重要。

2.返修工作

经验表明，小区入伙后的两年内是业主发现房屋质量问题从而要求予以维修或补偿最多的时期，也是业主极易与发展商及物业公司发生矛盾产生积怨的时间。房屋的质量问题从法律上来说并不是物业管理公司的责任，但业主发现房屋有质量问题后往往找的是物业公司，处理不好这些质量问题，往往会令业主和物业管理公司产生积怨，为日后的管理带来麻烦。因而，建立起业主与发展商间的桥梁，积极跟进业主房屋质量的返修工作是新入伙小区物业管理公司的重要工作之一。

3.装修管理

装修管理是新入伙小区尤其是集中入伙小区最主要也是最重要的工作。据统计，一般中型以上小区在新入伙一年内，装修管理的工作量往往占小区物业管理工作量的一半以上，正是因为这个原因，新入伙的小区管理人员投入往往比运作成熟的小区多出不少。

4.成品保护与设备设施保护

新小区入伙后，往往有些工程还在继续进行，这些没完工的工程往往会对已完工的成品及已安装的设备造成较大的损坏或影响。另外，业主入伙后的装修工程往往也会对小区的公共区域的设施设备造成损坏或影响。因此，如何保护好已完工的公共设施设备的成品，保护广大业主的长远利益，是新入伙小区物业管理的一项重要工作。

5.完善小区基本资料及管理制度

新入伙小区的物业管理公司应利用各项工程移交验收及业主入伙的机会完善小区各项设备设施基本资料及各户业主的基本资料，分类造册归档，以便于日后的管理。另外，应针对小区的具体情况制订出各项管理制度，方便日后的管理。