第二节　常见问题解答

解答1：新建房屋接管验收要满足哪些条件

新建房屋接管验收时要满足如下图所示的3个条件。

1.建设工程全部施工完毕并经竣工验收合格

（1）全部施工完毕。即工程范围不仅是房屋的主体工程，且包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期接管工程的正常使用。

（2）竣工验收合格。即由建设单位会同施工单位及有关专业主管部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收；由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据资料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。

2.供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用

即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户、电视信号到位、安全技防联网），并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业户生活必需的要求。

3.房屋幢、户编号已经有关部门确认

即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，并安装到位，以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、安置就业、邮电通信，也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。

解答2：原有房屋接管验收应检核哪些资料

原有房屋接管验收应检核的资料如下图所示。

解答3：如何对房屋实体进行验收

房屋实体验收其实就是对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业管理企业必须做好这项工作，因为物业管理企业日常工作的重点在共有设施设备的维护，如果共有设施设备本身存在缺陷或因为其他原因不能正常投入使用，势必直接导致物业管理企业无法正常开展管理工作，无法正常地为业主提供服务，更谈不上为业主提供企业主满意的优质服务。

另一方面，共用设施设备的缺陷必将导致物业管理企业管理上不可控制的因素增加，轻则增加管理成本，重则引发管理责任事故，给业主和物业管理企业造成直接经济损失甚至难以弥补的安全责任事故，其后果无法预料。

在进行实体验收时必须要做到如下图所示的两点。

1.掌握物业共用部位和共用设施设备的数量、状态和性能

对物业共用部位、共用设施设备进行查验，主要是摸清情况，掌握和了解物业的数量、状态和性能，便于物业管理企业根据实际情况，采取适当方式维护物业，确保物业具备正常使用功能。

这在前期物业服务阶段尤为重要，因为，前期物业管理是一个物业管理区域实施物业管理的开端，通过认真的查验，对于物业共用部位、共用设施设备情况的全面掌握，可以及时发现缺陷和隐患，敦促建设单位及时维修、补救，为后续物业管理打下良好基础。

2.对问题要记录好且交接双方要确认

对物业共用部位、共用设施设备存在的问题进行记录，由开发建设单位和物业管理企业进行确认，分清责任。

在实践中，有一些属于建设单位子公司的物业管理企业或急于承揽业务的物业管理企业,这些企业对物业不进行认真细致的查验，或者只是流于形式地进行查验，一旦出现质量问题，一些业主认为是物业管理企业维护不力，物业管理企业认为是建设单位移交的物业存在质量缺陷，与建设单位互相推诿责任，不少物业管理企业为此承担本应由建设单位负责的物业维修责任。

因此，在前期物业管理阶段，物业管理企业一定要认真做好与建设单位的交接查验工作，对于发现的质量问题明确责任，由物业建设单位进行整改和完善。

解答4：不移交物业资料须承担哪些法律责任

《物业管理条例》规定了相应的法律责任,如下图所示。

1.责令限期改正

对于开发建设单位、物业公司这类违法行为，首先由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令其在规定的时间内，将承接物业的有关资料移交给物业公司。在实践中，由于前期物业管理中，物业公司由开发建设单位选聘，有的甚至是开发建设单位出资成立的物业公司，因此，即使开发建设单位未依法移交有关资料，物业公司并不积极向开发建设单位主张移交资料的权利，致使业主权利受到侵害。

2.通报和罚款

开发建设单位、物业公司未在房地产行政主管部门规定的时间内移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予通报，同时，处1万元以上10万元以下的罚款。这里的“通报”并非行政处罚，而是指房地产行政主管部门在一定范围内对开发建设单位或物业公司违反行政管理秩序的行为给予“批评”，予以公示的行政监督手段。

例如，××住宅小区是开发商A新开发的项目，作为建设单位的A开发商依法聘请了B物业公司进驻本小区提供物业管理服务。B物业公司为了全面了解小区物业情况，以便更好地为小区业主服务，一直要求A开发商将相关的物业资料移交过来，及时进行承接验收,而A开发商一直没有答复。经过多次催促未果，物业公司向小区业主们说明了此事，也向有关部门反映了情况。为了维护自身权益，小区业主把作为建设单位的A开发商告到人民法院。

点评：

本案中，法院经审理认为，作为建设单位的A开发商没有移交相关的物业资料，此举显然违反了我国《物业管理条例》第29条的规定，应依照《物业管理条例》第59条的规定，承担行政责任，给相关主体造成损失的，还应依法承担民事赔偿责任。

为了分清建设单位、物业服务企业及业主之间的权、责、利，防止纠纷，顺利开展物业管理服务，我国《物业管理条例》第28条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”第29条、37条、39条规定了在办理物业承接验收手续时，建设单位有向物业服务企业移交有关物业的资料的义务；物业服务企业应当在前期物业服务合同、物业服务合同终止时将这些资料移交给业主委员会；业主委员会在业主大会选聘新的物业服务企业后，需要向新的物业服务企业移交这些资料。同时，第59条规定了拒不移交资料的行政责任。

解答5：如何处理接管验收中的遗留问题

对于接管验收中的遗留问题处理方法如下图所示。

解答6：如何接管旧有物业项目

旧有物业项目的接管通常是从业主委员会或者原物业管理公司手中接管，所接管验收的内容如下。

1.物业资料

（1）物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

（2）业主资料包括以下内容。

——业主入住资料。包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片。

——房屋装修资料。包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录。

——管理资料。各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

——财务资料。包括估定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

——合同协议书。对内对外签订的合同、协议原件。

——人事档案资料。双方同意移交留用的在职人员的人事培训、考试记录。

——其他组要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章签名。

2.物业共用部位及公共设施设备管理工作的交接

物业共用部位及公共设施设备管理工作的交接内容如下图所示。

3.人、财、物的移交或交接

人、财、物的移交或交接内容如下图所示。

解答7：如何明确交接验收后的物业保修责任

物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。

验收交接后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部1984年3月3日制订的《建筑工程保修办法（试行）》的规定进行保修。

1.保修的范围

各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下。

（1）屋面漏雨。

（2）烟道、排气孔道、风道不通。

（3）室内地坪空鼓、开裂、起沙、面砖松动，有防水要求的地面漏水。

（4）内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆起碱脱皮。

（5）门窗开关不灵或缝隙超过规范规定。

（6）厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水。

（7）外墙外漏水、阳台积水。

（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。

（9）室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落。

（10）室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷。

（11）钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。

2.保修期限

保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《建筑工程保修办法（试行）》下列各类工程的保修期。

（1）民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年。

（2）建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月。

（3）建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期。

（4）室外的上下水和小区道路为1年。

（5）工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由使用单位和施工单位在合同中规定。

3.如何落实保修事宜

交接验收后的物业应落实保修事宜，物业管理企业与建设单位，应按照建设部《建筑工程保修办法（试行）》的规定签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。

为了保证保修及时，交接双方可以根据具体情况协商采取下列方法。

（1）建设单位委托物业管理企业负责包干保修，由建设单位一次性拨付保修费用，由物业管理企业包干使用，费用标准双方依据物业质量商定。

（2）由建设单位一次性向物业管理企业预付保修金，由物业管理企业用于应急代修，保修期满，按实结算保修金金额。

（3）由建设单位落实一支维修小分队，在保修期内，留驻在住宅小区，承担各项保修任务。

下面提供一份因空调软连接管断裂导致赔偿的案例，供读者参考。