案例13　银行专家为客户答疑房子问题

房子问题是人们最为关心的生活大事！中信银行某支行针对广大客户在房子问题上遇到的各种情况，特联合房地产公司派专家举办了一场专题讲座，为他们答疑解惑。在专题讲座现场，人头攒动，非常热闹，数十组客户早早来到现场参加活动。

客户中有一位姓陈的女士，她自己有一套老房子，因为家里有了小孩，所以希望换一个大一点的房子来改善居住环境。但选好新房，老房怎么处理？银行按揭怎么做才合适？房屋抵押贷款的可行性怎么样？这些问题成了她的一块心病。在置业时遇到此类问题的人不在少数。在讲座中，银行专家详细地为大家介绍了如何处理因特殊情况房贷还不上、如何合理办理银行按揭、如何以旧房换新房等问题。

针对房贷还不上的情况，银行专家提醒最好不要换约。因为房贷是房贷，信贷是信贷，除非是房贷人为确保个人信用，向银行再借钱出来投资，否则，一般自住型房贷人，对于尚未归还的房贷本金，应该与银行洽谈还款方式，而非另订契约，以较高利率信用贷款来还低利率的房屋贷款。

针对旧房换新房按揭问题，银行专家的解释是，首先要去银行办理提前还款，把银行的贷款还完，取出房产证后，拿到赔偿款，再去买下一套新房。如果你不想要赔偿款，直接要房子，办理按揭就可以了。如果没钱去银行办理提前还款，可以先要房子，再用赔付的房子去代理按揭，用赔付的房子按揭贷的款去付你前一套房子的贷款。

针对以旧房换新房的问题，银行专家给出三种方案供客户自行选择：一是卖旧买新。如果你不居住在准备出售的旧房内，就可以先卖掉旧房，拿到钱后慢慢地挑选新房、购买新房。卖掉旧房再买新房，可以用旧房的房款来支付新房的部分房款以及装修费用，经济条件不是很宽裕的人通常可以采取这种方式，但前提是你必须能承担新房与旧房的房价之差。二是押旧买新。如果你既不想丧失原房屋的产权，又没有足够的新房首付款，但你有较强的月供能力，你还可用“押旧买新”方式。即将房子抵押给银行获得一笔短期贷款，用这笔贷款来支付新房首付。在住进新房后，你只要像普通情况那样偿还新房按揭贷款就可以了；而旧房出租的租金可以用来偿还一部分短期抵押消费贷款，可以说是一举多得。三是租旧养新。如果你不愿丧失原房屋的产权，并且有足够的首付，但月供能力不足，你可以采取“租旧养新”的方式。在住进新房后把旧房子出租出去，用租金来偿还全部或部分新房的按揭贷款——月供。但“租旧养新”一定要防止旧房长期空置的风险，否则新房贷款的偿还就无以为继。

银行专家还告诉客户购买旧房时应注意的问题，诸如考察卖房者是否有合法的产权，实地考察房屋质量、面积、周边环境、建筑历史、未来发展前景，合理估计房屋尚能使用的年限等。地产讲座结束后，陈女士感慨道，这次银行专家的讲座对她来说有很大的帮助，化解了困扰她多时的问题。