第六节　房产投资方式选择的纳税筹划方案设计

【案例4—6】2014年2月1日，甲公司将其自有的房屋用于投资联营，该房产原账面价值是200万元。现有两套对外投资方案可供选择：方案一，收取固定收入，不承担风险，当年（2014年2月至12月）取得的固定收入共计15万元；方案二，投资者参与投资利润分红，共担风险。当地房产税原值扣除比例为30%。请为甲公司进行纳税筹划方案设计。

【纳税筹划依据】

《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）规定，对于投资联营的房产，在计征房产税时应区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税基础计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计征房产税。

【纳税筹划思路】

两种投资方式下的房产税的计税依据和适用税率都是不同的，通过比较两种投资方式下房产税税负的大小，最终可以选择税负低的方案。

【纳税筹划过程】

方案一：收取固定收入，不承担风险。

2014年1月计征的房产税=200×（1-30%）×1／12×1.2%=0.14（万元）

2014年2—12月计征的房产税=15×12%=1.8（万元）

2014年全年计征的房产税=0.14＋1.8=1.94（万元）

方案二：投资者参与投资利润分红，共担风险。

2014年计征的房产税=200×（1-30%）×1.2%=1.68（万元）

【纳税筹划结论】

方案二与方案一相比，甲公司少缴纳房产税0.26（1.94-1.68）万元，因此，应当选择方案二。

【纳税筹划点评】

不同的房地产投资方式，其投资风险和收益是不同的，投资者不应仅考虑税负因素，而应权衡利弊，综合考虑。