七、使用率VS实用率：你搞清楚了吗

房屋使用率就是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，可以反映出房屋使用面积的大小，具有一定意义的参考价值。通常来说，板楼的使用率大约为80％，塔楼的使用率大约为75％，写字楼的使用率大约为70％，商场的使用率大约为65％。使用率和人流量存在着密切的联系，人流量越大，使用率越低。

而实用率是房屋套内建筑面积与建筑面积的百分比，大于使用率。通常来说，多层住宅的实用率一般在80％以上，高层住宅的实用率一般在75％以上，临街的独立商铺的实用率一般在80％以上。

注意：对于不同的楼盘来说，商品房的实用率越低，它的单价升幅也就越大；相反，实用率越高的楼盘，单价的升幅则越小。

经典案例

案例一：

一位朋友和房地产专家聊天，说到他看上了一套高层电梯公寓，其使用率达到了85％以上，公摊面积非常小，如果买下来十分划算。照常规判断，一般高层电梯公寓的使用率应该在70％～75％。这位专家觉得这套高达85％使用率的房子在设计功能上似乎存在着问题，于是提出陪朋友到售楼现场一起去看看。

该项目由于是期房，暂时看不到房屋的实景，于是房地产专家向售楼小姐要来了设计平面图，仔细一看果然是问题多多：楼内并没有设底层大堂，一条短而狭窄的通道连向了电梯间的入口处，每层四户共二十多层的大楼里，一共才设有两部电梯。这样下来，公摊面积是大大减少了，使用率片面地得到了提高，而这种提高换来的将是居住质量的大幅下降。如果每天上下班高峰期都得花上十来分钟等候电梯的到来，就不会再为这超高的使用率感到欣慰了。

案例二：

小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低。

张先生在某市购买了一套小户型住宅，该户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，使得外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计时，这些弧线、斜边形很难利用。张先生买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5％甚至10％就打了水漂。

专家指津

使用率的高低直接显示购房者得房面积的多少，往往被消费者当作衡量房价的一个重要标准。房屋的使用率越高，意味着购房时所分摊的公用面积越小。如果公用面积不正常缩减，就意味着楼宇相应附加功能的减少、居住档次的降低。

国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不得低于70％，多层建筑使用率不得低于75％。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。

专业人士认为70％～80％的使用率是比较合理的，使用率应该有合理的限度，并不是越高越好。因此，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理限度时，一定要注意辨别是否是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。