前言
1933年，国际建筑协会（CIAM）制定的“雅典宪章”明确提出，城市的四项基本功能是生活、工作、游憩和交通。据统计，早在2013年，我国人均GDP已超过5000美元，每年的公共假期已达115天，休闲能力不断提升和休闲时间得到保障，使得城市居民生活方式呈现出休闲化趋势，这种趋势与外来游客休闲旅游需求的转型升级共同促使城市休闲功能供给的重要性越发凸显，随之城市传统商业街区转型和新型休闲街区发展正在成为城市功能创新的一种新常态。
以北京的798艺术区、成都的宽窄巷子、南京的1912街区等为代表的城市休闲街区正成为我国城市新的发展时期特有的空间功能布局形态，其中上海城市休闲街区因其数量多、质量优，又最具典型性和代表性。根据《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，上海将建设成为创新之城、人文之城和生态之城，同时要打响上海服务、上海制造、上海购物和上海文化四大品牌。基于此，以南京路步行街和新天地等为代表的上海城市休闲街区显然又是“商旅文”融合发展的重要载体。但就现实情况来看，传统商业街区转型与新型城市休闲街区发展仍处于探索阶段，相应的理论指导、经验总结和一般规律研究均较为缺乏。
作者通过对上海传统商业街区转型和新型城市休闲街区发展的追踪观察，并参与其他城市休闲街区的规划编制，综合政府管理部门、经营主体对传统商业街区成功转型方向的经验判断和自身对城市休闲街区建设发展过程的研究发现，经营管理阶段是城市休闲街区能否实现“商旅文”产业融合发展和能否长期维持和谐商业生态的关键环节之一，并进一步影响了城市休闲街区发展的质量，即创造的价值。就具体表现来看，传统商业街区和新型城市休闲街区发展的现状正是经营模式选择的结果；同时，如何有效化解传统商业街区转型与新型休闲街区发展中面临的诸多问题，恰恰又是经营模式面临的新一轮的选择。因此，经营模式选择就成为关乎城市休闲街区发展的关键问题，自然成为本书的研究主题。于是，下列问题就需要深入研究：①城市休闲街区经营模式的概念与构成要素是什么？②城市休闲街区经营模式有哪些类型与特征？③该如何选择城市休闲街区经营模式及选择机理又是什么？④该如何评价城市休闲街区经营模式创造价值的能力？通过梳理国内外相关文献发现，虽然现有研究成果对本书研究有一定的借鉴价值，但与一般企业经营模式相比，由于经营与休闲活动参与主体的多元性和交互性，城市休闲街区经营模式有其明显的特殊性，所以关于城市休闲街区经营模式选择机理和评价指标体系针对性、系统性和深入性方面的研究仍较为薄弱。
基于上述问题和研究现状，借鉴城市休闲旅游目的地理论、利益相关者理论、价值创造理论、公共选择理论和城市休闲街区案例等，通过理论演绎、案例研究与调查研究相结合的方式，开展了以下三方面的主要研究工作。
首先，提出并剖析了城市休闲街区经营模式的概念、构成要素、类型及基本特征。
（1）城市休闲街区是指在城市的发展历程中，充分利用其自然地理区位优势和历史文化资源，在满足人们的日常基本生产和生活需要的同时，围绕人们的休闲需求（包括本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求）提供产品与服务，经营主体明确、主题特色鲜明、商业网点配置较为齐全、公共设施服务供给完善、区域边界清晰、具有市级及以上市场影响力的城市开放空间。
（2）城市休闲街区经营模式是指在既定法规约束与市场条件下，在城市休闲街区经营与休闲活动参与主体可接受的街区价值创造与分配方案中，经营主体实现城市休闲街区经营与休闲活动参与主要主体利益最大化的一般方式。
（3）城市休闲街区经营模式的构成要素主要包括参与主体类型与选择，商业网点的类型与结构选择，参与主体间交易方式的类型与选择等。其中参与主体主要包括经营主体、经营主体的合作伙伴、政府主管部门、顾客和街区原住居民等，经营主体、经营主体的合作伙伴和政府主管部门共同构成城市休闲街区产品和服务的供给方，本地参加日常游憩活动的居民和外来游客共同构成产品和服务的需求方。商业网点具体指城市休闲街区沿街立面可供人们用于购物、饮食、娱乐等休闲消费活动的商场、商铺和配套设施，可分为消遣娱乐类、餐饮类、购物类、办公居住类和公共服务类等类型。交易方式泛指城市休闲街区经营主体之间、经营主体与休闲活动参与主体之间的合作方式或产品与服务的提供与购买形式，主要包括店面、产品或服务的出售，店面的出租等形式。
（4）研究发现，城市休闲街区的经营模式主要包括政府主导型、市场主导型和政府适当干预型三种类型：①政府主导型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为政府，即政府通过设置直属机构对城市休闲街区进行经营管理，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如北京王府井步行街、上海南京路步行街休闲街区等。②市场主导型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为政府和企业，即政府以资金投入等形式与企业共同经营城市休闲街区，其中企业在经营中起主导作用，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如成都宽窄巷子、上海新天地休闲街区等。③政府适当干预型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为由街区管理委员会、物业管理公司等构成的多主体多层次管理组织，其中政府在不同阶段根据需要对经营适当干预，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如北京798艺术区、上海田子坊休闲街区等。
其次，探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理。
城市休闲街区经营模式选择是指城市休闲街区经营主体对创造价值的目标及手段的取舍，包括选择做什么和选择如何做。城市休闲街区经营模式的选择机理是指城市休闲街区经营模式选择的基本原理或理论依据，可以通过城市休闲街区经营模式的选择模型进行表达。
（1）城市休闲街区经营模式的选择模型可分解为“三个子选择模型”。“三个子选择模型”即城市休闲街区经营与休闲活动参与主体的选择模型、城市休闲街区商业网点的选择模型、城市休闲街区交易方式的选择模型。“三个子选择模型”构成了城市休闲街区经营模式选择模型的有机内容，三者的逻辑关系是：城市休闲街区的规划与建设者首先需要选择经营与休闲活动的参与主体，进而选择商业网点，然后经营主体之间、经营主体与休闲活动参与主体之间，在既有约束条件下，对合作方式或产品与服务的提供与购买形式进行选择，以实现自身利益（价值）最大化目标。
（2）本书通过理论演绎、案例研究与调查研究相结合的方式，得出了包括使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，以及所处区位条件类似的情况下，经营模式选择对城市休闲街区创造价值作用的系列研究结论，这些研究结论也构成了城市休闲街区经营模式选择的机理。研究结论一：为创造更大价值，城市休闲街区应选择在同行中具有一定影响力、经营主业与城市休闲街区发展相匹配、经营管理专业化程度较高的企业参与经营，同时应积极寻求政府的支持。研究结论二：为创造更大价值，城市休闲街区应选择能开展全面合作的战略合作伙伴。研究结论三：为创造更大价值，城市休闲街区首先应满足本地居民的日常游憩需求，其次才是满足外来旅游者的休闲旅游需求。研究结论四：为创造更大价值，城市休闲街区应保留原住居民并激发他们的参与热情。研究结论五：为创造更大价值，城市休闲街区应选择富有特色吸引力的休闲类商业网点。研究结论六：为创造更大价值，城市休闲街区商业网点企业应选择出售型交易方式。研究结论七：为创造更大价值，城市休闲街区经营主体对拥有的物业应选择出租型交易方式。
第三，构建了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系。
基于城市休闲街区经营模式的选择机理并借鉴平衡计分卡的设计理念，本书构建了由个体类指标与协同类指标构成的城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系，为评估、选择与优化城市休闲街区经营模式提供了分析工具，并提出了选择更佳城市休闲街区经营模式的对策建议，以期提升城市休闲街区的价值创造竞争力。
（1）应从利益相关者视角重新审视城市休闲街区。作为城市功能布局的重要组成部分，城市休闲街区的建设应兼顾经济价值和社会价值（含生态价值）双重目标，具体落实则应充分考虑经营主体、经营主体的合作伙伴、政府主管部门、本地居民、外来游客和街区原住居民等各经营与休闲活动参与主体的利益诉求。
（2）应从现代治理视角探究城市休闲街区的经营模式。在城市处于不断改造更新的现阶段，应充分发挥经营主体作为城市休闲街区创造价值第一主体的作用，进一步强化政府在其中的服务意识和服务水平。
（3）应选择竞争者难以复制的经营模式以增强城市休闲街区价值创造的竞争力。经营主体应根据城市休闲街区的自身特点，充分利用自身及其他经营与休闲活动的参与主体的资源优势选择经营模式。
本书的创新点包括以下几个方面。
第一，基于相关理论与调查研究提出了城市休闲街区经营模式的概念。
第二，通过理论演绎、案例研究和调查研究探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理。本书通过理论演绎、4个城市休闲街区的案例研究和调查研究相结合的方式，得出了构成城市休闲街区经营模式选择机理的系列研究结论。
第三，构建了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系。可用于同一城市休闲街区经营模式的纵向分析比较，或者用于同一城市不同的休闲街区经营模式的横向分析比较，为城市休闲街区选择更佳经营模式提供参考。
本书共分为六章，第一章导论，运用追踪观察研究方法，在分析城市休闲街区发展背景和发展障碍的基础上明确了本书的研究问题，同时运用文献梳理研究方法对本研究涉及的关键概念进行界定。第二章相关文献述评和研究的理论基础，为开展进一步研究奠定了基础。第三章城市休闲街区经营模式的构成要素与类型研究，主要运用文献梳理、演绎推理和归纳推理相结合的方法，剖析与探讨了城市休闲街区经营模式的构成要素、类型及特征。第四章城市休闲街区经营模式的选择机理研究，主要运用理论演绎、案例研究和调查研究等相结合的方法，探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理。第五章城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系研究，主要运用理论研究与统计分析相结合的方法，构建并运用了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系。第六章研究结论及对策建议，在总结研究结论的同时，对城市休闲街区经营模式的更优选择提出了对策和建议。